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融信中国1678亿现金无负债 地王项目进展顺利近百亿资金流动

发布时间:2019-06-18 15:34        浏览次数:281        返回列表

246亿元,502亿元,1218亿元。从2015年个超过100亿元的年份到2018年,刚刚迈入16岁的融信中国(3301.hk)只用了三年时间就进入了1000亿元的行列。

最近,融信中国发布了2018年年报。截至20181231日,年度合同销售额约为1218.8亿元,同比增长约73.35%。目标完成率为102;销售面积562.4万平方米。增加25%。

2016年,融信中国110亿元赢得了上海静安区兴兴社区皇后的“瞬间成名”,“融信中国王收割机”也成为融信中国的一个突出标志。

然而,《长江商报》记者指出,2016年,融信中国“地王”拖了下来,但却获得了很大的声誉。在过去的三年里,许多地王项目进展缓慢,涉及近100亿元人民币。

一方面,销售成本逐年上升,2018年达到263亿元。另一方面,销售周期延长,毛利率下降。根据年报,2017年毛利率下降至16.56%,2018年达到23.47%,但仍低于标准排名为26.52%的100家上市公寓的季度分位数。

值得注意的是,融信中国一向以其激进主义著称。在2016年上市之前,该公司创造了一个新的市场记录,净负债率超过1500%。根据2018年报告数据,融信中国2018年总负债625亿元,净负债375亿元,净负债率105%。虽然有了明显的改善,但仍高于行业水平。

2019年,融信中国主动减速,以“稳”为首要目标,保利润、减负债,“质增长”将成为融信中国未来发展的主旋律。关于相关经营业绩,《长江商报》记者联系了融信中国方面,但截至新闻稿发布时未得到回复。

三年的销售额突破1000亿,土地储备翻了一番

据《长江商报》的一名记者最近对融信中国的财务报告显示,融信中国的业绩呈现出跨越式发展。2014年至2018年,合同销售额分别为894.9亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元和128.84亿元。此外,融信中国2016年和2017年的销售业绩分别比去年同期增长了100%107%104%2018年合同销售额也表现良好,同比增长约73.35%,达到1218.84亿元。

融信中国在中国的跨越式发展离不开土地市场上的土地收购。历史数据显示,土地储备连续多年翻倍,从2015年的517万平方米增加到2016年的1100万平方米,2017年的2315万平方米。

具体而言,2015年,融信中国未在一年内收购任何新土地。 2016年,融信中国进入激进土地收购状态,并赢得多个土地王项目。全年累计完成全国21个地块484.45亿元,总建筑面积527.22万平方米。其中,融信中国在全国单价王静安区赢得了两个中兴社区N070202单位,并在次世界大战中名声大噪。

2017年,融信中国继续扩大规模,加快征地步伐。当年,融信中国通过招、购、兼并等方式新增78个项目,总建筑面积1482万平方米。其中,融信中国通过收购宁波海良和安徽海良55%的股权,在中国增加了约500万平方米的土地储备。

2016年和2017年的疯狂表现相比,2018年的表现极为谨慎。根据融信中国2018年财务报告,2018年新增地块24块,总建筑面积447.5万平方米,权益面积195.6万平方米。在减少征地面积的同时,融信中国将征地平均成本降至每平方米5183元,征地总价降至191亿元,同比大幅下降73%

土地征用的急剧下降是否会影响未来的规模发展?融信中国认为,为了降低杠杆率而牺牲规模是不合理的。荣鑫中国减少土地收购一方面是为了去杠杆考虑,另一方面,它也是由行业情况决定的。毕竟,中国的房地产企业2018年的增长速度普遍较慢。

在这方面,克尔瑞说,事实上,金融和信贷单纯地减少债务并不困难,如何控制未来规模、利润和杠杆之间的平衡是最困难的考验。

值得注意的是,与其他房地产企业相比,融信中国在中国的毛利率和净利润并不高。2018年,融信中国在华收入343.67亿元,同比增长13.27%。净利润增长31%,至人民币35亿元。母公司净利润同比增长28%,达到22亿元。毛利率上升6.91个百分点,至23.47%;净利率同比上升1.38个百分点,至10.10%

根据克尔瑞分析,虽然利润指标有不同程度上升,但整体利润率不高,企业未来应继续提高盈利能力。敏化集团与融信中国的销售额相近,2018年实现净利润83.58亿元,毛利率为43.9%。中国金茂2018年的净利润为人民币52.1亿元,毛利率为38%。

迪旺项目发展缓慢,总利率下降

2016年在中国被称为“地王年”。根据CRIC的数据,2016年全国共有340多家单价和总价的地王诞生。熔信中国在今年赢得了“上海静安”的称号,也引起了巨大的轰动。

同年9月,融信中国58亿元的价格赢得了南京仙林湖20116G58的土地。 20173月,融信中国在福建省漳州市赢得2017P01地块,总价16亿元;融信中国还拿出36.5亿元来抢夺浙江杭州的萧山2017-1地块。这封信因此被称为“土地王收割者”。上述两个项目涉及近100亿资金。

值得注意的是,荣新市约75%的土地储备地位于中国一、二线城市的黄金地段。相对优质的土地储备也为融信中国未来的发展提供了强有力的支持。但是,不可否认的是,融信中国在过去几年中抢占的许多高价土地王项目可能成为未来发展的障碍。

《长商报》记者注意到,2016年荣欣拍摄的上海市静安区中兴社区地王在解决问题上仍然面临困难,项目发展几乎停滞不前。位于南京的仙林湖遗址花了两年多的时间才建成,而已被命名的融信中国世纪东方工程(rongxin century east project)则在今年3月打广告对外开放。但据房地产经纪人说,开业日期已被延长至4月中下旬或5月。

地王项目的实际进展缓慢。一方面,销售成本逐年增加。 “长江商报”记者发现,2014融信中国的销售成本仅为29.59亿元,2015年为47亿元,2016年为90.7亿元,同比增长92.96%。 2017年,增加179.13%至253.2亿元。 2018年,达到263亿元,同比增长3.89%。此外,2010年销售和营销成本为11.37亿元,同比增长38.91;行政费用同比增长53.04%至13.41亿元。

财务评论员肖磊认为,销售成本、行政支出和财务支出是衡量企业整体竞争力的重要数据。目前,金融和信贷成本在行业中处于较高的地位,且增长速度较快,给后续整体营销带来一定的不确定性。

另一方面,土地周转率降低,销售周期延长,毛利率降低。根据年报,2016融信中国在中国的毛利率为20.24%,同比下降16个百分点。2017年毛利率降至16.56%2018年,这一数字达到23.47%,低于标准排名统计100家房地产上市企业的1/4个百分点(26.52%)

高息债券融资成本超过10

过去两年的快速扩张给中国带来了巨大的金融压力。

2016年上市之前,该公司的净负债率超过了150%,创下了市场纪录。《长江商报》记者发现,2014年至2018年的净负债率分别为1541 %247%101%159%105%。其中,2016年企业债务总额达到758.18亿元,同比增长155.07%

截至2018年底,融信中国流动负债1276.7亿元,流动负债401.55亿元,负债总额1678.26亿元。

从预付账款中扣除的资产负债率为74.46%,较2017年底的76.15%下降了1.7个百分点。然而,公司的负债与资产比率仍高于标准排名统计中100家上市住房企业的74.12%的中位数。净负债率方面,2018年中国净负债率为105.39%,明显低于2017年的159.08%,但高于标准排名统计的100家上市房地产公司中位数的80.84%

与此同时,融信中国的短期借款为248.23亿元,公司手头现金和银行存款余额合计为250亿元,现金短债比率更是两倍以上。短期偿债能力较去年有所改善。

“从数据来看,我们可以看到中国的杠杆水平高于行业的中等水平,需要警惕金融风险。”2018年初,CFO曾飞燕表示,净负债率将降至100以下在年底%。 2019年,中国的净负债率降至70-90%。

“由于扩张的需求和债务的充盈,在动态中,即需要高现金流来维持扩张,它必须以高成本融资,因此优先票据的利率很高。”肖磊指出。

2018年,融信中国6批发行约10亿美元优先票据、11亿港元配售和13亿美元证券。2019年,融信中国还频繁采取融资行动,包括三轮发行约7.08亿美元优先票据,为现有债务进行再融资。而今年44日,又宣布了第三轮股权融资,计划在增发新股后筹集约11.8亿港元。

值得注意的是,近期中国一直在发行高息率,2018年底和2019年初的三次债券发行利率分别达到11.50%,11.25%和10.5%。发行的2亿美元优先票据,利率为8.75%。同期,融创的美元债券利率为7.875%,旭辉为6.55%,敏捷为6.7%,海外房地产行业的海外融资成本仅为6%至8%。

针对融信中国的高利率发债,易居研究院研讨总监严跃进向长江商报记者暗示,“解释企业关于资金方面是比拟渴求的,当然从正面也解释近期市场降温带来了必定的影响。尤其是地王项目进展缓慢,说明地王项目的压力在加大。当然,这类问题可以在以后得到缓解,发行债券也可以引入流动性,有利于加快项目的运营和建设。”

在匆匆通过,减少债务,确保利润和“质量增长”成为融信中国未来发展的主要基调。肖磊向长江商报记者指出,融信中国将来的偏向依旧跟大部分房地产企业同样,面对转型题目,“这类转型大概不是像大型房企的跨行业,而是从保守拿地,高本钱推行,变成精细化运作,控制整体成本和提高项目溢价,以及后续的财务结构的优化。”


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